北京看白癜风医院哪里好中关村西区调整三大疑惑：个体商贩将何去何从
摘要：本报 熊雯琳专访中关村西区管理委员会办公室常务副主任田一川中关村的调整到底止于表面为应付差事还是怎样？电脑报：有传闻说调整中希望每个品牌在每个卖场只建一家店，那按照现在IT品牌不过几十家，按每家品牌店铺100平方米计算，100个才能租赁1万平方米的卖场，远低于目前中关村三大卖场的营业面积，多出的卖场面积怎么办？田一川：在中关村西区的业态调整规划中有一条叫楼宇调控，而三大卖场商业面积的调整也是属于这条里面的。
本报 熊雯琳
专访中关村西区管理委员会办公室常务副主任田一川
中关村的调整到底止于表面为应付差事还是怎样？按照西区的调整，未来DIY等业态以及个体商户是否会离开中关村？五年后，中关村电子卖场是否会变成电子商场？
带着种种疑问，电脑报专访了中关村西区管理委员会办公室常务副主任田一川，就西区调整的重点和热点为我们做详细的解读。
疑问一：调整后严重过剩的卖场面积怎么办？
电脑报：有传闻说调整中希望每个品牌在每个卖场只建一家店，那按照现在IT品牌不过几十家，按每家品牌店铺100平方米计算，100个才能租赁1万平方米的卖场，远低于目前中关村三大卖场的营业面积，多出的卖场面积怎么办？
田一川：在中关村西区的业态调整规划中有一条叫楼宇调控，而三大卖场商业面积的调整也是属于这条里面的。三座大厦本身并不是所有的面积都是电子卖场，海龙电子城总建筑面积是7万多平方米，电子卖场面积大约2万平方米，鼎好建筑面积不到19万平方米，而卖场面积大约为10万平方米，E世界建筑面积15万多平米，卖场面积是6.3万平方米。这几大卖场里，只有鼎好的卖场面积超出了规划中的要求，其他两家都不足50%。说将三座大厦的商业面积降到50%以下主要是针对写字间的调整，根据西区的实际情况，*府要求三座大厦写字间不再引进销售类企业，对现有的在租赁合同期内的销售类企业进行协商调整，最终回归办公使用。
从去年一年截至今年上半年，海龙已经完成了3万平方米的调整，鼎好完成了2万多平方米的调整，E世界也完成了不到3万平方米的调整，三大卖场已经调整的商业面积加起来达到8万多平方米，而这些调整主要就是针对写字间内经营类企业的迁出。尽管按照西区业态调整规划对2011年的规划在数字显示上我们是超额完成了，但实际上还有很多事情要做，比如电子市场、品牌专卖店等。
目前我们正在和商务委、工商局等部门，研究制定设定品牌专卖店的补贴办法，初稿已经完成了，但细则还有待完善，我们希望能够通过这种方式来起到引领的作用。我们的远期目标是要消灭这些乱象的市场，目前只能是一厢情愿，我们只能规范。
黑导购、偷税漏税、盗版侵权、强买强卖等这些情况都是中关村市场存在的真实情况，我们引进高端品牌专卖店的目的就是希望能够起到引领的作用。
疑问二：中关村个体商贩将何去何从？
电脑报：个体户、非公司运营类型的商户都会被淘汰出中关村？
田一川：我个人认为不能以企业规模论成败，而应该以是否依法合法文明经营为准则。调整方案中，针对个体小商贩我们采取的是禁止新进入，已有的不会赶走。
其实太平洋电脑城在不在对西区影响都不大，原因特别简单，到今天为止，从太平洋出来想入驻西区卖场写字楼的销售企业一家都没批准。如今三大卖场的电子市场还有空缺柜台，个别从太平洋电脑城出来的商户进入了西区的电子市场，但更多的是转型和离开了。
至于你说的小商贩特别敏感，害怕自己会被淘汰出中关村，我想说的是，合法经营的企业，是不会害怕这些调整的。一些小商贩贩私贩假违法，这才是症结所在。品牌厂商是不会公开做这些事情的，因为违法代价太大。而小商贩和小企业转型快也不怕，他才会特别怕你不让他继续经营下去。2010年五一前夕，北京工商、文化、公安等几大部门联合进驻三大电子卖场办公，加大了执法力度，专门就是针对这些贩私贩假搞违法经营的小企业小商贩们。他们害怕卖场调整，因为他们以卖水货、非法拼装为生，一旦调整利益将受到巨大损失。
疑问三：调整中如何平衡卖场、商户等各方利益？
电脑报：调整方案中对E世界、海龙、鼎好等几大商业卖场的定位都有调整，在实际的调整中，难点在哪里？如何平衡各方利益？
田一川：辩证的从历史的角度看中关村30年的发展，刚发展的时候，中关村是电子一条街，也有一个名字叫“骗子一条街”，30年发展下来，中关村的卖场规模已经相当庞大，拥有12家电子卖场，知名的只有海龙、鼎好和E世界三家，但坑蒙拐骗现象依然存在，什么黑导购、强买强卖这些都是问题所在。
实际上在整个西区卖场的调整中，利益是最大阻力和难点。目前三座大厦电子卖场面积加起来一共是18万平方米，总共拥有商户3800多户，而电子卖场的平均租金在20元左右/平米，而写字楼的平均租金是5元/平米，电子卖场为何不按照写字间的方式出租房屋，就是利益所致，这也是我们在业态调整中最大的难点。
目前很多商户的利润来源不正常。一部分经销商的盈利方式是通过厂商给经销商的返点来实现的。而那些经营水货和非法拼装的DIY商户，庞大到无法准确统计的程度。
专访海龙电脑城总经理高伟华
中关村调整样本海龙的艰难转型
@本报 熊雯琳
“中关村传统电子卖场已经到了不得不调整的地步，现在调整可能短期内利益会有影响，但长期来看不调整可能会面临死亡的危险。”
调整期损失租金千万元
电脑报：现在消费者觉得电脑城不是一般人能去的地方，没有熟人，没有专业知识和惊人的定力，谁敢去电脑城？
高伟华：的确，我每周都会在不同时间段去卖场观察，对于你说的这些情况，我自己也是感同身受，如果我是消费者，导购拉客的过分热情之下，我的心态马上就发生变化了，这各种问题也是海龙以及整个中关村卖场必须调整的动因之一。
中关村客流量一直在减少，这不是海龙一家的事情，消费者不是对哪个卖场不信任，而是对整个中关村不信任了，这是全行业面临的危机。曾经是中关村三强之一的卖场太平洋已经不再了，除了其背后的特殊原因以外，如果它经营状况非常好，也不会说转型或者退租了。
现在开始的种种调整措施，短期内对中关村卖场来说也许成效不大，也无法扭转在消费者心目中的坏形象，但是卖场不调整，死亡是肯定要来临的。
调整后小个体商户会消失
电脑报：是不是调整以后，只保留高端业态，低端的DIY业态要从海龙消失掉？
高伟华：尽管没有明文规定，但是*府相关部门召集我们开会提出，到明年底将卖场内DIY降到怎样的比例。实际上，DIY是整个中关村卖场里比例最高的业态，这种调整直面了这些被调整商家未来的出路。虽然说卖场没有义务去考虑商家的出路在哪里，但我们不得不考虑，不能说合同到期就如何如何。
今年海龙五层卖场已经开始逐步调整，原来1000平方米的DIY区域已经没有了，逐渐变成品牌售后的服务店，在接下来的一年中我们也会逐渐调整。
调整以后，也不能说DIY会完全消失。曾经我记得有一阵把所有DIY列入低端产品业态，从我个人的角度来说不是很认同。DIY从品类的角度来说是有消费需求的，卖场能做的就是从几个方面去调整，把商铺的形式做一个调整，比如今年海龙引进了高端DIY店面，我觉得可能那些夫妻店，3~5平米的小柜台确实是有调整的必要。
未来：商场化转型
电脑报：在海龙的调整中，最困难的地方在哪里？
高伟华：的确，中关村经历了10多年的调整以后，目前卖场面积大量过剩，而对于这种大规模的业态调整，很容易让先行者死在沙滩上。并非说海龙有多高觉悟，不调整，可能目前眼前的利益在一定程度一定阶段有保证，一旦调整就会有很多影响。
海龙写字间自有物业的调整相对来说比较容易一些，但是，现在对于海龙来说，调整和管理写字间大约2000平方米左右的业主店是最难的。这大约2000平方米的业主店分散在海龙写字间的各个楼层，有些业主自己做产品经营，尽管我们与*府管理部门也进行过交流，业主店的物业权归属于业主，海龙去处理与他们的管理关系有一定难度。
电脑报：目前当下，我们对于五年后的海龙有何规划？我们原来所定义的电子卖场业态，是不是已经过时了，未来海龙电子城可能会改名为“海龙电子商场”之类的名称，或者海龙MALL等？我们是否会改变与现有租赁商户的关系？我们希望五年后的电脑城会是什么样子？
高伟华：从我操盘的角度来看，希望海龙与商户之间的关系有调整。我们之前不断再说希望能够加强对商户的服务，但实际上卖场收了商户的租金又去管商户是如何经营的，商户是非常不愿意的。我们希望能够在经营模式上做一些调整，可能我们会借鉴商场化的一些方式，去发挥它的作用，但是并不是说要把海龙变成商场，那样海龙存在的优势就没有了。比如我们现在在三层已经实现了统一收银，二层也在往100%统一收银去推进，DIY要实现统一收银是很难的。另外一方面，我们和经销商的关系，这种纯租赁的方式也希望能有一些改变。
对海龙电子城来说，要经过两到三年的时间，按照西区调整规划的要求调整到位。比如用两年的时间把DIY以及整机商户的结构调整到位，用实力较强的商户来替换，另外就是经营模式的调整，希望能够和今天的海龙有一些变化。
