“此时此刻，我们的心情是很复杂的。为了这个城市发展，我们也尽了自己一份努力了。”
12月5日凌晨3点不到，家住南京市小松涛巷17号的居民鲁人就和妻子就来到项目更新指挥部排队。几个小时之后，他们办理完相关手续，成为小松涛更新项目签约的第一户。
南京是全国首批城市更新试点城市之一。小松涛巷地块危房消险与保护更新项目，是江苏省首批48个城市更新试点项目之一。
签约——
事先开了28场议事会
“三代人挤二十几个平方米，我一个70多岁的人，每天要跑出去过马路上公共厕所。”走进小松涛巷，低矮破败的平房前，一位老人对着自己住了几十年的家叹气道，“家里常年没有阳光，房子还不透气，来个人都要开风扇。”
小松涛巷地块位于秦淮区太平南路沿线，东至小松涛巷，南至淮海路，西至延龄巷及现状多层建筑，北至游府西街及现状广播电台大楼，总用地面积约1.01万平方米。这是一个院落建筑、多层建筑、历史建筑和棚户区混合型地块，共有居民多户。
过去这里是一块水塘，上世纪20年代后逐渐开发。经过岁月更迭、风雨洗礼，老屋渐渐凋零衰败，逼仄的空间更成为居住在这里的人的一块心病。“我15岁的时候就听说要拆迁！”居民陈纲感慨，30多年来他天天想天天盼，终于等来了这一天。
年3月，小松涛巷地块城市更新项目拉开序幕。4月完成第一轮居民意见征询，同意率超过90%。12月更新方案正式出炉，采取“留、改、拆”并举的方式，对地块进行微更新改造，历史建筑保护再利用，棚户区房屋拆除重建，完善片区居住功能。
这次更新的核心是50余户居民房屋拆除重建。“一个比足球场面积大不了多少的更新地块，我们足足做了21个月的工作，光是居民议事会前前后后就开了28场！”南京历史城区保护建设集团更新公司副经理巫蓉说。
在议事会上，陈纲听懂了政策——这不是拆迁征收，而是有机更新。从“数人头”到“数砖头”，工作人员讲得很直白，以前拆迁是按人口分房子或者拿钱走人，现在是按照建筑面积尽量就地改善。
第一步，对更新户建筑面积的认定就颇费周章。“很多居民为了解决生活困难，搭建了简易的厕所和厨房，这部分我们参考相关政策，年之前搭建的提供自证材料给予认定。”巫蓉说，虽然一些邻居互相作证，但这并不能作数。“除了当时在街道等相关部门提交申请时的凭证外，我们还专门借调30多年前的航拍图进行确认。”
根据项目实施方案，符合条件的居民，可选择自掏部分建安成本参与原地安置的更新，也可以异地置换或货币回购。究竟怎么补偿？如何安置？50多户居民的想法各不相同，项目部为他们量身定制了50多份“一户一策”的签约方案，每个方案都贴出来公示。
“全流程公开透明，打消老百姓顾虑。一把尺子量到底，非常关键。”巫蓉说。
28场居民议事会，提出问题、解决问题，也让更新双方在“互相倾听”中“相互共情”。五老村街道社工杨大姐退休后返聘来到项目组。一对独居老夫妇身体不好，杨大姐推着老太的轮椅带她去做核酸。看见节俭的老两口家里的米发霉了都舍不得倒掉，她从自己家拿了10斤大米送过去……
“这次能顺利签约，与工作人员真情付出有很大关系。”在五老村街道二级调研员夏国春看来，从拆迁征收到城市更新，并不是改个名词，而是理念之变。城市更新是民生工程，也是民心工程，只有换位思考，才能真正抓住老百姓的心。
创新——
户型层高3米6，暖心不逾矩
小松涛巷更新实施方案中，部分住宅层高做到了3.6米。这一让住户们很心动的方案，其实是被“逼”出来的。
第一次居民议事会，很多住户就提出了“阁楼怎么处理”这个共性问题。更新项目组发现，50余户居民中，住房面积在30平方米以下的占七成，其中，约一半的住户在家中自行搭建了阁楼。
三代人挤在一间二三十平方米的房子里共同生活，是什么样的场景？入户走访时的场景，让夏国春感慨万千。“一张床+折叠桌椅+一个阁楼”是不少多人口家庭的标配。一个三代六口之家，两个孩子住楼下，父母睡吊床，爷爷奶奶则每天“窝”在低矮的阁楼上睡觉。
老房子虽然破旧，但因为有阁楼在，还勉强住得下。新房子该怎么办？不解决居民生活痛点，这一项目根本无法推进。让整个项目卡壳的“拦路虎”，最终通过“高效空间”这一创新设计巧妙化解了。
小松涛地块内新建两幢多层住宅楼，用于安置回迁居民。为和居民现有居住面积匹配，设计团队设计了近十种户型方案，使用面积从19到70多平方米不等。其中，有20多套层高达到3.6米。这个高度不突破规划限制，也刚刚好让居民能用起来。
“‘高效空间’是指在有限面积内，充分利用空间内的高度进行功能分区。它不是简单分为两层，而是考虑人与物的空间关系。”东南大学建筑学院副院长鲍莉介绍，经过设计，20平方米左右的空间可安排2间卧室，以及厨卫、起居、晒衣的阳台。
更多的用心设计还藏在细微处。涉及户型时，一个被反复提及的要点就是，尽量减少房屋内墙的结构柱。这样一来，居民以后弹性分割空间就更方便。
“所有人员付出的辛勤汗水，都值得尊重。”南京历史城区保护建设集团董事长范宁说，虽然过程很艰难，但百姓的理解和支持给了项目组坚持的理由和动力。
盈亏——
追求“平衡”，打开更多可能性
议事会上也时常会有火药味。一位居民这样来算账，“我家这块地上，本来盖一层房子，现在你盖了六层，我只拿到一层的面积，其他五层都被你们赚走了！”
“这个更新项目其实是亏钱的，很多经营性开发公司才不愿意接手。”在场的工作人员同样倒起了“苦水”。过去20年，小松涛周边区域经历了多次商业开发，剩下的都是难啃的“硬骨头”。这里一片低矮破败的平房，与周边高楼大厦形成鲜明对比。“现在之所以能做得起来，是因为把新建居民楼的一楼做成商业开发，提前把商业的十年收益计算在其中了。”
城市进入存量更新阶段，项目资金如何平衡是绕不过去的话题。居住类地块的城市更新，要就地解决问题，实现资金平衡，最现实的考量就是要多建一点房子。但这样一来，退让间距和高度就得突破。老城限高严格，只有在间距上求突破。周边居民没有参与更新，权益不能损害，与周边建筑间距必须按照1：1.3的标准。更新地块内部间距可以通过居民协议的形式变通，缩到1：1，这样既满足了消防安全间距，又能多盖房子。道路的控制红线也要为房子腾空间。原来是12米，在这里缩减到9米，剩下来的面积给住宅。沿线设置骑楼，人行道就在架空层，这样既保证了步行空间，空中又挤出来了住宅面积。
“对这个规划方案实行相对宽容的审批，需要担当的勇气。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办公室常务副主任李建波说，在城市更新中，规划审批理念也在发展转变。现在是自下而上编规划，以先解决民生问题为第一要务，更加尊重物权，直面百姓生活，更务实更接地气，也更有可操作性。
项目牵头方也有一笔账：如果通过拆迁征收，这个项目至少要亏六七亿元。如今通过规划创新，这一项目成为极少数能实现自身资金平衡的项目。盈亏之间，意义重大。这为更多踯躅不前的更新项目找到了一条出路，也为社会资本介入城市更新打开了空间。
更新——
留住产权关系背后的生活肌理
11月26日，南京小西湖项目荣获年度联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。获奖的简短评语里提到，小西湖项目在社会和技术创新方面，提供了可推广、可复制的经验。
小松涛项目工作组倍感振奋，这里忙碌着的很大一部分人都是小西湖的“原班人马”。从小西湖到小松涛，城市更新的理念也在不断深化。
“城市更新，不是简单的物质空间拆多拆少的问题，而是产权人走不走、如何参与的问题。”李建波直言，此前行业内的很多技术规范和规定都是